¿Conviene invertir en Fibras comerciales? Sí: se construyen pocos y siguen llenos

Las fibras comerciales son fideicomisos dueños de centros comerciales que reparten a sus inversionistas casi todas las rentas que cobran. Nuestro equipo de Análisis Fundamental revisó el sector y su conclusión es positiva: hay pocos centros comerciales nuevos, los que existen siguen llenos y los mejores están convirtiéndose en lugares a los que la gente va por algo más que comprar.

¿Qué está pasando?

El gobierno construye; las empresas, poco. De enero a julio, el valor de la obra en México creció 2.6% después de descontar la inflación, pero sólo por la obra pública, que subió casi 20% impulsada por los trenes de pasajeros y la obra eléctrica. La construcción privada cayó 4.5%. Los edificios industriales, comerciales y de oficinas, que son una cuarta parte de toda la obra del país, bajaron 3%, según INEGI.

En centros comerciales, la desaceleración viene de años atrás. El área total creció 4.7% al año entre 2011 y 2018, 1.2% en 2023 y 2024, y apenas 0.8% en 2025. Hoy los proyectos en construcción equivalen a menos de 2% del inventario, contra 4% antes de la pandemia.

Cada vez se construyen menos centros comerciales

(Crecimiento anual del área rentable de centros comerciales de más de 10 mil m²)

Los centros comerciales siguen llenos. México tiene 25.4 millones de m² en unos 900 centros comerciales. Su ocupación supera 90% y lleva tres años subiendo, y en 2025 los locales que se desocuparon fueron apenas 0.5% del total. Con poca competencia nueva, los dueños han podido renovar sus contratos por encima de la inflación: FUNO, 3.9 puntos arriba de la inflación en los últimos seis trimestres, y Danhos, que subió 7.0% las rentas de sus locales al renovar.

Se construye menos justo donde están los mejores centros comerciales. El Valle de México concentra 32% del área de centros comerciales del país y ahí están la mayoría de los centros comerciales de Danhos y buena parte de los de Fibra SOMA y FUNO. De enero a julio, la construcción de edificios cayó 15% en la Ciudad de México y 25% en el Estado de México. Para los dueños de centros comerciales ya establecidos, eso significa menos competencia nueva en su zona.

¿Qué podría pasar?

Los centros comerciales están cambiando. Restaurantes, entretenimiento, gimnasios y servicios ya ocupan 32% del área, y nuestro equipo espera que sigan ganando espacio. Los centros de estilo de vida y de uso mixto atraen más visitantes, y en 2025 llegaron 15 marcas internacionales nuevas, el mejor año desde 2018. Las tiendas también sirven ahora para recoger y devolver compras hechas en línea.

La oferta seguirá contenida. Entre el segundo semestre de 2026 y 2027 abrirán alrededor de 420 mil m², menos de 2% del inventario, concentrados en el Valle de México, Oaxaca y Morelia. No se ve un exceso de oferta.

Los trenes abren nuevas zonas. La construcción crece en el centro del país, donde avanzan los trenes México–Pachuca (45% de avance) y México–Querétaro (31%), que empezarían a operar en 2027. Con más conectividad, a mediano plazo surgirán zonas nuevas para vivienda y comercio a lo largo de esos corredores, un terreno natural para los desarrolladores con capacidad de crecer.

Hay espacio para que el sector se consolide. Los diez principales dueños tienen apenas 35% del mercado. Los más grandes y mejor capitalizados podrían seguir comprando centros comerciales.